Synvest review: beleggen in vastgoedfondsen, wat zijn de risico’s?

SynVest is een Amsterdamse fondsbeheerder met een AFM-vergunning die twee open vastgoedfondsen aanbiedt: één met Nederlands en één met Duits winkel- en kantoorvastgoed. Het is geen spaarproduct: de kosten zijn fors, uitstappen kan lang duren en het Duitse fonds liet in 2023 en 2024 verlies zien. Deze review is gebaseerd op openbare informatie van SynVest zelf, de AFM en Kifid.

Wat is SynVest?

SynVest is een fondsbeheerder uit Amsterdam (KvK 32106705). Het bedrijf haalt geld op bij particuliere beleggers en koopt daarmee vastgoed: vooral kantoren, bedrijfsruimtes, winkels en supermarkten. Het beheer ligt bij SynVest Fund Management B.V.

Op dit moment (oktober 2026) biedt SynVest twee fondsen aan:

• SynVest Dutch RealEstate Fund: Nederlands vastgoed, opgericht in 2020. Volgens de factsheet van december 2025 verspreid over zo’n 63 objecten, waarvan een groot deel kantoren.
• SynVest German RealEstate Fund: Duits vastgoed, opgericht in 2011. Volgens de factsheet van juni 2025 zo’n 79 objecten, veel winkels in kleinere Duitse steden.

Zoek je SynVest omdat je iets over obligaties hebt gelezen? Vroeger beheerde SynVest het SynVest Rente Fonds, dat vooral in kortlopende obligaties belegde. Dat beheer is per 1 mei 2022 overgegaan naar Trustus Capital Management. Een ouder fonds, het SynVest RealEstate Fund, is in 2024 na verkoop van het laatste pand afgewikkeld.

Is SynVest betrouwbaar en heeft het een vergunning?

SynVest Fund Management B.V. heeft een vergunning van de AFM op grond van artikel 2:65 Wft. Dat is de vergunning voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen (AIFMD). De fondsen vallen daardoor onder toezicht en moeten een prospectus en een essentiële-informatiedocument publiceren. Je kunt de registratie zelf controleren in het register op afm.nl.

Daarnaast is er een onafhankelijke bewaarder: IQ EQ Depositary B.V. Die controleert onder meer geldstromen en eigendom. Het vastgoed is juridisch ondergebracht in een aparte entiteit, los van de beheerder.

Belangrijk om te weten: een vergunning zegt iets over de organisatie en het toezicht, niet over het rendement. Er is geen depositogarantiestelsel en geen beleggerscompensatie die je verlies op vastgoed dekt.

Wat koop je precies?

Je koopt certificaten in een fonds. Die certificaten zijn niet beursgenoteerd. SynVest geeft ze zelf uit en koopt ze ook weer in. De handelskoers wordt maandelijks vastgesteld op basis van de intrinsieke waarde (bezittingen min schulden) plus een fundingprovisie. In de factsheet van december 2025 stond de koers van het Nederlandse fonds op 53,00 euro bij een intrinsieke waarde van 49,72 euro.

Beide fondsen keren maandelijks een voorschot uit. Volgens de website is dat 6% per jaar bij het Nederlandse fonds en 2% per jaar bij het Duitse fonds. Je kunt kiezen voor uitbetaling of herbeleggen. Een voorschot is geen garantie: het hangt af van de resultaten.

De fondsen lenen ook geld. Het Nederlandse fonds mag tot 60% met vreemd vermogen financieren; eind 2023 lag de loan-to-value op 42,1%. Lenen vergroot de uitkomst in beide richtingen: als de rente hoger is dan wat het vastgoed oplevert, gaat dat ten koste van jouw rendement.

Wat kost beleggen bij SynVest?

Er zijn geen instapkosten, maar wel een fundingprovisie van 4% die in de koers zit, uitstapkosten en hoge lopende kosten. Onderstaande cijfers komen uit het essentiële-informatiedocument van het Dutch RealEstate Fund (augustus 2026) en het prospectus (december 2024).

Die 6,59% lijkt extreem hoog, maar let op wat erin zit: ook de rente op de leningen en het onderhoud van de panden. Volgens het prospectus rekent de beheerder zelf onder meer 0,25% fondsbeheer en 0,70% assetmanagement over het balanstotaal, plus vergoedingen bij aan- en verkoop van panden. De uitstapkosten gaan naar het fonds, niet naar de beheerder.

Hoe snel kun je je geld terugkrijgen?

Dit is het belangrijkste punt van deze review. SynVest koopt per jaar maximaal 5% in van de certificaten die aan het begin van het boekjaar uitstaan. Willen meer beleggers tegelijk uitstappen, dan moet je wachten. SynVest schrijft zelf dat volledig uitstappen in dat geval meer dan 10 jaar kan duren.

Dat is niet theoretisch. Bij het German RealEstate Fund zijn de inkoopverzoeken groter dan dat maximum. Uitstappen gebeurt daar één keer per jaar pro rata: iedereen krijgt naar verhouding een deel. Het fonds probeert panden te verkopen om geld vrij te maken, maar meldde in augustus 2026 dat verkopen door het ruime aanbod langer duren.

Een belegger klaagde hierover bij Kifid. In uitspraak 2025-0206 (14 maart 2025) oordeelde de commissie dat SynVest de inkoop bij het Duitse fonds mocht opschorten wegens onvoldoende liquiditeit. Wel had SynVest de belegger onvoldoende duidelijk geïnformeerd over de gevolgen voor zijn order. Een schadevergoeding kreeg hij niet.

Welk rendement heeft SynVest gehaald?

Volgens de factsheets van SynVest zelf waren de jaarrendementen als volgt. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Bronnen: factsheet Dutch RealEstate Fund december 2025, factsheet German RealEstate Fund juni 2025 en de fondspagina’s (2025). Het verschil tussen de twee fondsen laat goed zien hoe sterk de uitkomst afhangt van één markt en één soort vastgoed. De scenario’s in het essentiële-informatiedocument lopen na 3 jaar uiteen van -5,5% per jaar (ongunstig) tot 9,9% per jaar (gunstig).

Wat zijn de risico’s?

• Vastgoedmarkt: dalende taxatiewaarden drukken direct de koers. Kantoren en winkels zijn gevoelig voor leegstand.
• Rente: hogere rente maakt leningen duurder en drukt vaak de waarde van vastgoed.
• Hefboom: met tot 60% geleend geld worden verliezen groter.
• Concentratie: elk fonds belegt in één land en vooral in commercieel vastgoed.
• Illiquiditeit: geen beurs, een inkoopplafond van 5% per jaar en uitstapkosten.

Voor- en nadelen van SynVest

Voor wie is SynVest geschikt?

SynVest past hooguit bij beleggers die al een buffer en een gespreide portefeuille hebben, een klein deel in direct vastgoed willen en dat geld minstens tien jaar kunnen missen. Heb je het geld binnen een paar jaar nodig, of wil je zeker zijn van je inleg, dan past dit product niet. Voor geld dat veilig moet blijven kun je beter kijken naar sparen, eventueel via een platform als Raisin. Houd er ook rekening mee dat certificaten meetellen in box 3; lees meer in hoeveel spaargeld mag je hebben.

SynVest of een vastgoed-ETF?

Een vastgoed-ETF belegt in beursgenoteerde vastgoedbedrijven wereldwijd. De iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF bijvoorbeeld heeft lopende kosten van 0,59% per jaar en ruim 300 aandelenposities. Je koopt en verkoopt zo’n ETF op elke beursdag, bijvoorbeeld via een broker als Trade Republic.

De kosten zijn niet één op één te vergelijken: de rente en het onderhoud van de vastgoedbedrijven in een ETF zitten niet in de 0,59%. Wel is het verschil in spreiding en verhandelbaarheid groot. Daar staat tegenover dat beursgenoteerd vastgoed van dag tot dag flink kan schommelen, terwijl de SynVest-koers maandelijks op taxaties wordt gebaseerd en daardoor rustiger oogt.

Veelgestelde vragen

Is SynVest betrouwbaar?

SynVest Fund Management B.V. heeft een AFM-vergunning en werkt met een onafhankelijke bewaarder. Dat zegt niets over het rendement: je kunt geld verliezen en mogelijk lang niet uitstappen.

Biedt SynVest obligaties aan?

Nee, niet meer. Het SynVest Rente Fonds ging per 1 mei 2022 over naar Trustus Capital Management. SynVest richt zich nu op twee vastgoedfondsen.

Wat is de minimale inleg?

2.500 euro ineens of 100 euro per maand. Bij maandelijks inleggen moet na twee jaar minimaal 2.000 euro zijn ingelegd.

Kan ik altijd uitstappen?

Nee. Per jaar wordt maximaal 5% van de uitstaande certificaten ingekocht. Bij het Duitse fonds is er een wachtrij en wordt pro rata ingekocht.

Waar vind ik de actuele koers en kosten?

Op synvest.nl staan de koersinformatie, factsheets, het prospectus en het essentiële-informatiedocument. Lees vooral dat laatste document voordat je instapt.