Crowdrealestate review: investeren in vastgoedleningen via crowdfunding

Crowdrealestate is een Nederlands crowdfundingplatform waarop je geld uitleent aan vastgoedprojecten, tegen een vaste rente en met een hypotheekrecht als zekerheid. Het platform heeft een Europese crowdfundingvergunning via de AFM en publiceert open cijfers, ook over leningen met een achterstand. Het rentepercentage is hoger dan bij sparen, maar je kunt je inleg (deels) kwijtraken en je zit meestal 1,5 tot 3 jaar vast.

Deze review is gebaseerd op openbare informatie van Crowdrealestate zelf, de AFM en de Belastingdienst. Het is geen beleggingsadvies: of dit bij jou past, hangt af van je eigen situatie.

Wat is Crowdrealestate?

Crowdrealestate (Crowd Real Estate B.V.) is een online platform dat vastgoedprojecten financiert via crowdfunding, private placements en één-op-één financieringen. Denk aan woningbouw, renovatie, zorgvastgoed en bedrijfspanden in Nederland, België en Duitsland.

Volgens de eigen website (cijfers tot en met 31 juli 2026) heeft het platform zo’n 15.000 gebruikers, een financieringsvolume van ruim 650 miljoen euro en 223 geplaatste projecten. Het platform is actief sinds 2016.

Is Crowdrealestate betrouwbaar en heeft het een vergunning?

Crowdrealestate heeft een vergunning als crowdfundingdienstverlener onder de Europese crowdfundingverordening (ECSPR). Die vergunning is verleend door de AFM; het platform maakte dat in april 2024 bekend. In 2025 werd de vergunning uitgebreid, zodat het platform naast leningen ook obligaties en andere effecten mag aanbieden.

Een vergunning betekent dat het platform aan regels moet voldoen, zoals informatieplicht, een beleggerstoets en een bedenktijd. Het zegt niets over de kwaliteit van individuele projecten. De AFM controleert niet of een project een goede belegging is.

Hoe werkt beleggen via Crowdrealestate?

Een vastgoedontwikkelaar of -belegger vraagt een lening aan. Crowdrealestate beoordeelt het project en zet het daarna online. Jij kiest zelf in welke projecten je meedoet en met welk bedrag.

• Vaste rente: je ontvangt per maand of per kwartaal rente, afhankelijk van het project. De rente loopt vanaf het moment van storten.
• Looptijd: meestal tussen 18 en 36 maanden. Aan het einde lost de ondernemer de lening af.
• Zekerheden: altijd een eerste of tweede hypotheekrecht, soms aangevuld met verpanding van huurinkomsten of hoofdelijke aansprakelijkheid.
• Loan-to-value: per project zie je hoe groot de lening is ten opzichte van de getaxeerde waarde. Hoe lager, hoe meer buffer bij een gedwongen verkoop.

Bij elk project hoort een Essentiële beleggingsinformatieblad (EBI) van maximaal zes pagina’s. Lees dat voordat je inlegt. Een vergelijkbare constructie, maar dan vanuit de kant van de ondernemer, lees je in onze Capilex review over zakelijk lenen met vastgoed als onderpand.

Welk rendement kun je verwachten?

Crowdrealestate publiceert het gemiddelde netto rendement over de hele portefeuille. Volgens de statistiekenpagina (peildatum 31 december 2025) was dat:

Dit zijn cijfers van het platform zelf. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Het afgesproken rentepercentage krijg je alleen als de ondernemer ook echt betaalt.

Wat kost Crowdrealestate voor beleggers?

Je betaalt eenmalig 0,45% bemiddelingskosten over het bedrag dat je inlegt. Leg je 1.000 euro in, dan is dat 4,50 euro. Een aparte minimale inleg noemt Crowdrealestate in de FAQ niet; voor private placements geldt een minimum van 100.000 euro. Check de actuele tarieven altijd op de projectpagina voordat je betaalt.

Hoeveel leningen lopen achter?

Crowdrealestate publiceert zelf zijn verzuimcijfers. Een lening telt als niet-presterend bij een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen. Per 31 december 2025:

• Verzuimgraad naar aantal: 10,8% (24 van de 223 crowdfundingleningen sinds 2016).
• Verzuimgraad naar uitstaand bedrag: 9,6%.
• Leningen in exploitatie zonder achterstand: 82,5% van het uitstaande bedrag.
• Achterstand van een jaar of langer: 14 leningen, samen 9,7% van het uitstaande bedrag.
• Afgeboekte verliezen: volgens het platform tot dan toe 0 euro.

Dat er nog niets is afgeboekt, betekent niet dat er geen verlies komt. Bij leningen die lang achterlopen moet vaak het onderpand worden verkocht, en dat kan jaren duren. Of de opbrengst dan genoeg is, hangt af van de vastgoedmarkt op dat moment.

Wat zijn de risico’s van vastgoed crowdfunding?

Ontwikkel- en kredietrisico

Bouwprojecten lopen vertraging op, kosten vallen hoger uit of woningen verkopen trager. Dan kan de ondernemer rente of aflossing niet op tijd betalen. Een hypotheekrecht helpt, maar een tweede hypotheekrecht komt pas aan de beurt nadat de eerste hypotheekhouder is betaald.

Je geld zit vast

Je kunt een lening op dit moment niet tussentijds verkopen. Het platform noemt een handelsmogelijkheid als plan voor de toekomst. Reken er dus op dat je het geld de hele looptijd, en bij een achterstand mogelijk langer, niet kunt gebruiken. Zet hier geen geld in dat je als buffer nodig hebt.

Als het platform failliet gaat

Volgens Crowdrealestate lopen projecten dan door. Betalingen gaan via een onafhankelijke betaaldienstverlener en/of notaris, en de zekerheden staan op naam van de aparte Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate. Daarnaast moet het platform onder de Europese regels een noodplan en reserve hebben. Een faillissement zou de afwikkeling wel vertragen.

Beleggerstoets en waarschuwingen voor niet-ervaren beleggers

Onder de Europese regels doet het platform een kennistoets bij niet-ervaren beleggers, die elke twee jaar terugkomt. Daarnaast is er een jaarlijkse simulatie van het verlies dat je kunt dragen, gesteld op 10% van je netto vermogen. Wil je als niet-ervaren belegger meer dan 1.000 euro of meer dan 5% van je netto vermogen in één project steken (het hoogste bedrag telt), dan krijg je een waarschuwing en moet je uitdrukkelijk bevestigen dat je de risico’s begrijpt. Een harde wettelijke limiet is dat onder de verordening niet. Na het inleggen heb je vier kalenderdagen bedenktijd.

Hoe zit het met box 3?

Leningen via crowdfunding vallen in box 3 onder overige bezittingen. Voor 2026 rekent de Belastingdienst daarvoor met een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%. Het heffingsvrij vermogen is 59.357 euro per persoon (118.714 euro met fiscale partner). Wat dat voor jouw spaargeld en toeslagen betekent, lees je in hoeveel spaargeld mag je hebben. Heb je een lening met een langdurige achterstand, dan blijft die in principe meetellen in box 3; de waardering kan per situatie verschillen.

Voor- en nadelen van Crowdrealestate

Voor wie is Crowdrealestate geschikt?

Crowdrealestate past eerder bij iemand die al een buffer heeft, al belegt en een klein deel van zijn vermogen wil spreiden naar vastgoedleningen. Het platform adviseert zelf om niet meer dan 10% van je vrij belegbaar vermogen in crowdfunding te stoppen en te spreiden over meerdere projecten.

Zoek je vooral een vaste, veilige rente op geld dat je snel moet kunnen opnemen, dan is sparen logischer. Kijk bijvoorbeeld naar onze Raisin review over sparen bij buitenlandse banken. Wil je juist breed en dagelijks verhandelbaar beleggen, dan ligt een broker meer voor de hand, zoals besproken in onze Trade Republic review.

Veelgestelde vragen

Is Crowdrealestate betrouwbaar?

Het platform heeft een Europese crowdfundingvergunning via de AFM en publiceert zijn verzuimcijfers openlijk. Dat maakt de leningen zelf niet risicovrij: per eind 2025 liep ruim 10% van de leningen meer dan 90 dagen achter.

Wat zijn de kosten?

Je betaalt eenmalig 0,45% bemiddelingskosten over je inleg. Dat bedrag krijg je terug als je binnen de bedenktijd van vier dagen afziet van je belegging.

Kan ik mijn geld tussentijds opnemen?

Nee. Je kunt een lening op dit moment niet verkopen of aanpassen. Je krijgt je inleg terug als de ondernemer aan het einde van de looptijd aflost.

Wat gebeurt er als een ontwikkelaar niet betaalt?

Dan kan via de Stichting Zekerhedenagent het hypotheekrecht worden uitgeoefend, bijvoorbeeld door het vastgoed te verkopen. Dat kan lang duren en de opbrengst kan lager zijn dan de lening.

Moet ik belasting betalen over crowdfunding?

Ja, in box 3 als overige bezitting, voor 2026 met een forfaitair rendement van 6,00% boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon.